Projekt
Ustawa
z dnia ………………………………… 2008 r.
o zmianie ustawy – Kodeks cywilny
Art. 1.
W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.[1])) w art. 661 dotychczasowe brzmienie oznacza się jako § 1 i dodaje się § 2 w brzmieniu:
„§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.”.
Art. 2.
Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2009 r.
Uzasadnienie
1. Wyjaśnienie celu ustawy.
Celem ustawy jest dostosowanie przepisu art. 661 ustawy – Kodeks cywilny do realiów gospodarczych, eliminując sztuczne ograniczenie możliwości zawierania przez przedsiębiorców umów najmu na czas oznaczony przekraczający dziesięć lat, w sytuacji, w której zawarcie umowy na czas oznaczony pozwala na zwiększenie trwałości stosunku najmu. Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy - Kodeks cywilny umowa taka może zostać wypowiedziana tylko w sytuacjach w niej określonych, dzięki czemu strony mogą z góry przewidzieć kiedy umowa najmu może ulec rozwiązaniu, jednocześnie uniemożliwiając jej wypowiedzenie w każdym czasie bez podania przyczyny. W konsekwencji, zawarcie umowy na czas oznaczony ułatwia oszacowanie opłacalności inwestycji. W obiektach użytkowych, które generują dochód właśnie w oparciu o umowy najmu, pewność z zakresie długotrwałego wynajęcia powierzchni określonej wielkości ma zasadnicze znaczenie dla właścicieli takich obiektów i pozwala im określić szacunkowe zyski oraz opłacalność nabycia/budowy takiego obiektu. Z drugiej strony, przedsiębiorcy będący najemcami, którzy ponoszą koszty na znalezienie odpowiedniego lokalu użytkowego, jego przystosowanie do własnych potrzeb oraz zorganizowanie w nim swego przedsiębiorstwa (bądź jego części), niejednokrotnie dążą do zwiększenia trwałości stosunku najmu. Możliwość zawierania umów najmu na czas oznaczony do 30 lat jest obecnie poszukiwana przez obie strony stosunku najmu będące profesjonalistami i w związku z tym nie jest uzasadnione ograniczenie wprowadzone przez ustawodawcę, uniemożliwiające przedsiębiorcom zawieranie takich umów.
2. Przedstawienie stanu obecnego.
Zgodnie z aktualnym stanem prawnym, najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony (art. 661 ustawy - Kodeks cywilny). Przedmiotowy przepis ma zasadnicze znaczenie dla pewności w zakresie trwania stosunku najmu, ponieważ możliwość wypowiedzenia stosunku najmu kształtuje się różnie, w zależności od tego, czy mamy do czynienia ze stosunkiem najmu zawartym na czas oznaczony, czy nie oznaczony. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych (art. 673 § 1 ustawy - Kodeks cywilny), które w przypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie wynoszą co do zasady jeden miesiąc, a w przypadku najmu lokalu, trzy miesiące. W związku z tym, gdy najem jest zawarty na czas nie oznaczony, wykluczone jest ograniczenie możliwości jego wypowiedzenia przez każdą ze stron w każdym czasie bez podania przyczyn. Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku najmu na czas oznaczony, który może zostać wypowiedziany, co do zasady, tylko w przypadkach określonych w umowie.
3. Różnice między dotychczasowym a przewidywanym stanem prawnym.
Postulowana zmiana miałaby dotyczyć jedynie profesjonalnych podmiotów, które miałyby możliwość zawarcia umowy najmu na czas oznaczony nie przekraczający 30 lat. Należy podkreślić, iż podmioty takie mogłoby zgodnie ze swoją wolą ukształtować katalog okoliczności pozwalających na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, bądź też poprzestać na zawarciu umowy najmu na czas oznaczony krótszy niż 30 lat. Proponowane brzmienie § 2 art. 661 ustawy – Kodeks cywilny wychodzi na przeciw wymogom obrotu gospodarczego.
4. Oczekiwane skutki społeczne, gospodarcze, finansowe i prawne.
Przyjęcie proponowanego zapisu dostosuje przedmiotowy przepis do realiów gospodarczych, co przełoży się na polepszenie warunków prowadzenia działalności gospodarczej i pozwoli przedsiębiorcom na rezygnację z poszukiwania dodatkowych instrumentów zabezpieczenia trwałości stosunku najmu, które zwyczaj prowadzą jedynie do uzyskania pewnej rekompensaty finansowej. Trzeba podkreślić, iż dostosowanie otoczenia prawnego biznesu do potrzeb przedsiębiorców jest ważne z punktu widzenia warunków rozwoju przedsiębiorczości, bez którego nie ma mowy o rozwoju cywilizacyjnym i podnoszeniu jakości życia.
Projekt nie spowoduje kosztów po stronie budżetu państwa ani budżetów jednostek samorządu terytorialnego.
5. Ocena zgodności z prawem Unii Europejskiej.
Przedmiot projektu ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.
[1]) Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz.U. z 1971 r. Nr 27, poz. 252, z 1976 r. Nr 19, poz. 122, z 1982 r. Nr 11, poz. 81, Nr 19, poz. 147 i Nr 30, poz. 210, z 1984 r. Nr 45, poz. 242, z 1985 r. Nr 22, poz. 99, z 1989 r. Nr 3, poz. 11, z 1990 r. Nr 34, poz. 198, Nr 55, poz. 321 i Nr 79, poz. 464, z 1991 r. Nr 107, poz. 464 i Nr 115, poz. 496, z 1993 r. Nr 17, poz. 78, z 1994 r. Nr 27, poz. 96, Nr 85, poz. 388 i Nr 105, poz. 509, z 1995 r. Nr 83, poz. 417, z 1996 r. Nr 114, poz. 542, Nr 139, poz. 646 i Nr 149, poz. 703, z 1997 r. Nr 43, poz. 272, Nr 115, poz. 741 i Nr 117, poz. 751, z 1998 r. Nr 106, poz. 668 i Nr 117, poz. 758, z 1999 r. Nr 52, poz. 532, z 2000 r. Nr 22, poz. 271, Nr 74, poz. 855 i 857, Nr 88, poz. 983 i Nr 114, poz. 1191, z 2001 r. Nr 11, poz. 91, Nr 71, poz. 733, Nr 130, poz. 1450 i Nr 145, poz. 1638 z 2002 r. Nr 113, poz. 984 i Nr 141, poz. 1176, z 2003 r. Nr 49, poz. 408, Nr 60, poz. 535, Nr 64, poz. 592 i Nr 124, poz. 1151, z 2004 r. Nr 91, poz. 870, Nr 96, poz. 959, Nr 162, poz. 1692, Nr 172, poz. 1804 i Nr 281, poz. 2783, z 2005 r. Nr 48, poz. 462, Nr 157, poz. 1316 i Nr 172, poz. 1438, z 2006 r. Nr 133, poz. 935 i Nr 164, poz. 1166 oraz z 2007 r. Nr 80, poz. 538, Nr 82, poz. 557, Nr 181, poz. 1287.